Аналитика Руслана Аверина — впервые опубликовано на averin.com.
Вопрос «снимать или покупать» в 2026 году в Украине приобрёл новое измерение: рядом с дорогой коммерческой ипотекой и растущей арендой появилась государственная программа льготного кредитования. Руслан Аверин сравнивает три сценария — єОселя, коммерческую ипотеку и аренду — на цифрах киевского рынка, чтобы показать, где математика окупаемости работает в пользу собственника, а где — против.
Три ставки, три логики
Разброс ставок в 2026 году огромен. єОселя даёт субсидированную ставку 3–7% годовых для приоритетных категорий и базовых заёмщиков. Коммерческая ипотека привязана к стоимости денег: при ключевой ставке НБУ 15% банковские предложения уходят за 20% годовых. Аренда же не ставка, а растущий расход: по данным киевского рынка, однокомнатная стоит около 17 500 грн в месяц (+6% за год), двухкомнатная — около 27 000 грн (+13%), трёхкомнатная — порядка 44 435 грн.
По оценке аналитиков RFC Capital Research, именно этот разрыв между 3–7% и 20%+ определяет всю логику выбора. Льготная ставка превращает покупку из недоступной в сопоставимую с арендой; коммерческая — наоборот, делает покупку ради проживания почти неподъёмной.
Расчёт окупаемости: сравнение трёх сценариев
Для наглядности расчёт RFC Capital Research берёт типовую киевскую квартиру по медианной цене около $155 тыс. (вторичная однокомнатная стоит примерно $89 тыс., первичка — около 79 100 грн/м²) и сравнивает три пути на горизонте 20 лет.
| Параметр | єОселя (3–7%) | Коммерческая ипотека (20%+) | Аренда |
|---|---|---|---|
| Ставка | 3–7% годовых | 20%+ годовых | — |
| Первый взнос | ~20% | 20–30% | — |
| Срок | до 20 лет | до 20 лет | бессрочно |
| Ежемесячный платёж | сопоставим или ниже аренды | существенно выше аренды | растёт ежегодно |
| Что в итоге | актив в собственности | актив, но переплата кратная | актив у арендодателя |
Ключевой вывод аналитиков RFC Capital Research: при ставке 3–7% ежемесячный платёж по єОселя может оказаться сопоставимым или даже ниже аренды на растущем рынке — а в конце срока заёмщик владеет квартирой, тогда как арендатор за те же годы оплачивает чужой актив. При коммерческой ипотеке под 20%+ картина обратная: платёж заметно превышает аренду, а переплата по процентам за 20 лет многократно превышает тело кредита.
Условия и ограничения єОселя
Льготная ставка идёт в пакете с требованиями. Программа предусматривает срок кредита до 20 лет, первый взнос около 20% и лимиты по цене и площади жилья, зафиксированные постановлением №1637 от 9 февраля 2026 года. Руслан Аверин отмечает, что именно эти лимиты определяют, какая квартира вообще попадает под программу: премиальные объекты и большие метражи остаются за её рамками и финансируются только коммерчески.
Для тех, кто хочет разобраться в деталях, у RFC Capital Research есть смежный материал єОселя как политика доступного жилья, а практическую сторону раскрывают статьи серии — правила єОселя и как купить через єОселя.
Кому какой сценарий
Аренда остаётся рациональной для тех, кто не уверен в горизонте проживания или не проходит по лимитам программы. Коммерческая ипотека под 20%+, по оценке аналитиков RFC Capital Research, оправдана как инвестиционный инструмент с расчётом на доход, но плохо подходит для покупки ради собственного жилья. єОселя при ставке 3–7% — единственный сценарий, где математика окупаемости системно работает в пользу покупателя, если объект укладывается в лимиты постановления №1637.
Итог: при субсидированной ставке 3–7% єОселя в 2026 году делает покупку сопоставимой с арендой и выгоднее её на длинном горизонте; коммерческая ипотека под 20%+ проигрывает обоим вариантам для проживания — выбор определяется не вкусом, а доступом к льготной ставке и соответствием лимитам.
Источник: averin.com. © RFC Capital Research.
