Andrahandsuthyrning i Stockholm: Steg-för-steg guide

För en djupare genomgång, se Lghstockholms guide.

Andrahandsuthyrning av lägenhet är en växande trend i Stockholm, men processen fylls ofta av osäkerhet kring juridiska krav, hyressättning och säkerhet. Denna guide tar dig genom varje steg för att hyra ut eller hyra din lägenhet på rätt sätt.

Kontrollera ditt hyresavtal innan du börjar

Din primära hyreskontrakt avgör vilka regler som gäller. Läs igenom dokumentet och sök specifikt efter klausuler om andrahandsuthyrning. Många fastighetsägare kräver tillstånd innan du kan hyra ut vidare. Kontakta din huvudhyresvärd eller fastighetsbolaget skriftligt för att fråga om de tillåter andrahandsuthyrning och vilka villkor som gäller. Dokumentera svaret via e-post — detta skyddar dig juridiskt. Bakgrund finns i Sverige under andra världskriget på Wikipedia.

Sätt ett rimligt hyrespris

Hyran för andrahandsuthyrning bör aldrig överstiga det belopp du själv betalar plus rimliga driftskostnader. I Stockholm varierar andrahandshyrorna kraftigt beroende på läge, storlek och standard. Kontrollera jämförbara lägenheter på bostadsförmedlingsplatser för att få en referenspunkt. Undervärderad hyra lockar fler intressenter, men övervärderad hyra gör att lägenheten blir svår att hyra ut. Ett realistiskt pris mellan 60–70 procent över din egen hyra är ofta rimligt för möblerad lägenhet. Läs vidare via bakgrund om Mälardalen.

Förbered lägenheten för uthyrning

Gör en grundlig städning och reparera synliga skador innan potentiella hyresgäster besöker. Fotografera varje rum från flera vinklar, inklusive detaljer av möbler, skador och särskilda egenskaper. Dessa bilder blir bevis på lägenhetens skick när kontraktet börjar. Dokumentera även befintliga möbler, apparater och inventarier i en lista — detta minskar tvister när uppehållet slutar.

Skapa ett tydligt andrahyreskontrakt

Ett skriftligt kontrakt är obligatoriskt, inte valfritt. Kontraktet måste innehålla följande delar: namn och personnummer på båda parter, lägenhetens adress och en beskrivning av vad som ingår, hyresnivån och betalningsdag, kontraktets startdatum och slutdatum, vilka kostnader hyresgästen ansvarar för (el, vatten, internet), regler för möbler och husdjur, uppsägningstid (minimum 30 dagar enligt hyreslagen), och proceduren för återlämnande av lägenhetsnyckel och återfå av depositionen. Du kan ladda ned mallar online eller ta hjälp av en jurist — investeringen är värd priset.

Checklist före kontraktsskrivning

• [ ] Hyresgäst identifierad och referenskontrollerad
• [ ] Tidigare hyresvärdar eller arbetsgivare kontaktade för referenser
• [ ] Depositionen fastslogs (vanligen 1–3 månadshyrrans belopp)
• [ ] Kontrakt läst igenom tillsammans med båda parter
• [ ] Lägenhetens initialtillstånd fotograferat och dokumenterat
• [ ] Möbel- och apparatlista upprättad
• [ ] Försäkring kontrollerad — säkerställ att andrahandsuthyrning är tillåten

Hantera depositionen korrekt

Depositionen är säkerhet för både dig och hyresgästen. Den måste lagras skilt från dina egna medel och återlämnas helt när kontraktet slutar, minus eventuella skador eller utestående kostnader. Spara alla kvitton på reparationer eller städning som görs efter uppsägningstiden. Dokumentera lägenhetens slutskick med fotografier innan hyresgästen lämnar. Om du behöver dra av depositionen för skador måste du motivera detta skriftligt till hyresgästen innan pengar återlämnas.

Krav under hyrestiden

Kommunicera tydliga regler från dag ett. Inkludera krav på skötsel av möbler, hantering av elelement, avfallshantering och störningsritter för grannar. Planera en inspektionsdag ungefär halvvägs in i kontraktperioden för att identifiera eventuella problem tidigt. Håll kommunikationen skriftlig — e-post eller meddelande via bostadsförmedlingsplattform — för att undvika missförstånd senare. Bakgrund finns i Miljonprogrammet.

Väg för uppsägning och återlämnande

Uppsägningstiden enligt hyreslagen är minimum 30 dagar från den första dagen i en månad. Skicka uppsägningen skriftligt och behåll bekräftelse av mottagandet. En vecka innan slutdatumet, boka en slutbesiktning där både du och hyresgästen kontrollerar lägenhetens skick tillsammans. Gör anteckningar om eventuella skador och överenskommen tidsplan för återlämnande av nyckel. Fotografera den tomma lägenheten före hyresgästen lämnar för att dokumentera slutskicket.

Juridisk skyddshantering

Är du osäker på några regler rekommenderas att konsultera Hyresgästföreningen eller en jurist. De flesta erfarenheterna med andrahandsuthyrning går bra, men det är värt att skydda sig juridiskt från början. En väl genomförd process sparar tid, pengar och stress senare.

Checklist för slutbesiktning

• [ ] Lägenhetens skick inspekterat tillsammans med hyresgästen
• [ ] Alla möbler och apparater verifierade enligt inventarielistan
• [ ] Skador fotodokumenterade och klassificerade
• [ ] Nyckel bekräftat mottagen
• [ ] Depositionen beräknad och tidsplan för överföring fastslaget
• [ ] Slutbesiktningsprotokoll undertecknat av båda parter
• [ ] Kopia av protokollet tillhandahållet hyresgästen

Andrahandsuthyrning kan vara en flexibel och lönsam lösning när den hanteras strukturerat och lagligt. Med dessa steg minimerar du risker och säkerställer ett smidigt förhållande både med din hyresvärd och din hyresgäst.

Använd digitala plattformar för att nå rätt hyresgäst

Dagens bostadsmarknad är digital. Publicera din lägenhet på större plattformar som Blocket, Hemnet och Bostad direkt för att nå ett bredare sökande. Dessa plattformar låter dig presentera lägenheten med bilder, beskrivning och villkor. Gör en beskrivning som är ärlig men tilltalande — fokusera på lägenhetens unika säljar (närhet till tunnelbana, uteplats, möblering) och var tydlig om hyrans storlek, kontraktets längd och vad som ingår. Många potentiella hyresgäster använder filtreringsfunktioner för att snäva in sökningen, så använd rätt sökord och kategoritaggar. Svara snabbt på förfrågningar — snabb respons ger intrycket av en seriös hyresvärd och lockar kvalitativa sökande. Mer detaljer i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

Vanliga misstag att undvika

Många nybörjare gör samma misstag när de hyr ut andrahand. En av de största är att hoppa över att kryssfråga huvudhyresvärden — detta kan leda till att du förbryter ditt avtal och riskerar att förlora lägenheten eller bli stämd för skadereglering. Ett annat vanligt misstag är att acceptera kontanter utan att dokumentera transaktionen, vilket gör det omöjligt att bevisa betalning senare. Många glömmer också att uppdatera sin hemförsäkring — en olycka eller stöld under någon annans tid i lägenheten kan få försäkringen att vägra ersättning om andrahandsuthyrning inte är tillåten i policyn. Slutligen, misbelasta inte depositionen genom att höja den utan anledning eller vägra att återlämna den på grund av normal nötning. Detta kan resultera i juridisk dispyt som är både dyr och tidskrävande. För kontext, se uppgifter från Hyresgästföreningen.

Skattepliktig inkomst och rapportering

Det är viktigt att vara medveten om att hyresintäkter från andrahandsuthyrning är skattepliktig inkomst som måste rapporteras till Skatteverket. Även om din egen hyra inte är avdragsgill för dig som privatperson, kan du avdra vissa kostnader relaterade till uthyrningen — såsom möbelslitage, reparationer utöver normalt underhåll, och städning mellan hyresgäster. Spara alla kvitton och håll reda på transaktioner. Om du hyr ut under kort tid per år kan inkomsten klassificeras annorlunda än om det är en regelbunden verksamhet. Rådfråga en revisor eller Skatteverket om du är osäker — en tydlig dokumentation sparar problem vid en eventuell granskning.

Hantering av tvister och konfliktlösning

Trots god planering kan tvister uppstå. Många konflikter handlar om tillståndet på lägenheten, framförhållandet med depositionen eller buller/störningar. Försök alltid lösa problem genom dialog först. En höflig påminnelse per e-post kan ofta lösa missförstånd innan de blir större. Om en hyresgäst vägrar att flytta när kontraktet slutar, dokumentera allt — skicka en officiell uppsägningsmall via e-post eller rekommenderat brev. Om problemet eskalerar kan du behöva kontakta Hyresgästföreningen för medling eller i värsta fall söka juridisk rådgivning. Många hyresrättigheter har även försäkringar som täcker juridisk assist vid tvister.

Andrahandsuthyrning under säsonger

I Stockholm är andrahandsuthyrningen säsongsbetonad. Sommaren (juni–augusti) och hösten (september–oktober) när nya studenter och arbetstagare söker bostad är efterfrågan högst. Vinter och tidig vår är svagare perioder. Om du planerar en korttidsuthyrning under sommaren kan du ofta få högre hyra än vid helårskontrakt. Många hyresvärdar använder denna kunskap för att balansera sina inkomster eller förbereda lägenheten för större ändringar under lågsäsong.

Läs vidare: Teamet på Lghstockholm.

👉 Lghstockholms guide