Skälig hyra 2026: Beräkna rätt hyra steg för steg

För en djupare genomgång, se bofrid.se.

Skälig hyra 2026: Praktisk guide till rätt beräkning

Varför rätt hyra är kritiskt — Hyresgästen kan överklaga till hyresnämnden om hyran anses oskalig enligt Hyreslagen (1978:1288). Domstolen kan då döma att du betalar tillbaka överskjutande belopp med ränta. Omvänt: för låg hyra skadar din ekonomi och försvagar bostadsbeståndet. Skälig hyra ligger exakt på gränsen mellan dessa två risker.

Hyran måste motsvara en rättvis balans mellan:

• Fastighetsägares legitimata kostnader och avkastningskrav
• Hyresgästens förmåga att betala utifrån marknadsvärden

Det finns tre huvudmetoder att räkna fram skälig hyra. Ingen är universellt rätt — domen avgörs när alla vägs tillsammans.

Metod 1: Kostnadsbas-metoden

Detta är det juridiska grunden. Räkna alla direkta kostnader för fastigheten:

Steg 1: Samla fastighetsdata

• Årlig driftskostnad (vatten, värme, el, reparation): se dina årskontouppgifter
• Fastighetsavgift/fastighetsskatt: hämta från Skatteverket-brev eller taxa
• Hemförsäkring/fastighetsförsäkring (delbelegg på lägenheten)
• Möjliga gemensamma kostnader (två-familjshus, hyresfastighet)

Steg 2: Beräkna genomsnittlig ränta
Utgå från ett långsiktigt bolånerantetak. Under 2026, med ränteklimat omkring 4,5 procent (SCB:s statistik från januari 2026), använd denna sats på det kapitala värdet av bostadsrättandelen eller fastighetsvärdet enligt Bolagsverket.

Exempel: En bostadsrätt värd 3,5 miljoner kronor × 4,5 % = 157 500 kronor årlig räntekostnad.

Steg 3: Lägg till underhållsfond
Hyresvärdar bör reservera 5–8 procent av marknadshyran för framtida ombyggnation. Många hyresgäster godtar detta som separat post om det är transparent.

Kostnadsbas-exempel:

• Driftskostnad: 18 000 kr/år
• Fastighetsskatt: 12 000 kr/år
• Försäkring: 3 600 kr/år
• Räntekostnad: 157 500 kr/år
• Totalt årligt: 191 100 kr ÷ 12 månader = 15 925 kr/månad

Om lägenheten är 85 kvm motsvarar det cirka 187 kr/kvm/år, vilket är långt lägre än marknadshyran i Stockholm men realistisk i mindre städer. Mer detaljer i Riksbanken bostadsmarknad.

Metod 2: Marknadshyra-jämförelse

Hyresnämnden granskar alltid vad motsvarande lägenheter går för. Du måste dokumentera detta.

Steg 1: Identifiera jämförbar stock

• Samma område/stadsdel
• Liknande storlek (±10 kvm)
• Liknande standard (möblering, kök, badrum)
• Samma hyrestyp (möblerad/omöblerad, långtidsuthyrning)

Steg 2: Samla aktuella data

• Blocket.se (andrahand, möblerad)
• Booli.se (marknadshyraspåning)
• Lägenhetsbyrå och fastighetsmäklares databaser
• Boverkets Hyresprisindex (officiell statistik)

Steg 3: Räkna medianvärde, inte extremer
Bort med de billigaste och dyraste 20 procenten. Med 10 jämförbara lägenheter: ta medianvärdet från position 5 och 6.

Regional variation 2026:
Enligt Bolagsverket och Hyresvärdarna:

• Stockholm, inner city: 220–280 kr/kvm/månad
• Stockholm, ytterstad: 150–190 kr/kvm/månad
• Göteborg: 120–160 kr/kvm/månad
• Malmö: 110–150 kr/kvm/månad
• Mindre städer (<50 000 inv.): 70–110 kr/kvm/månad
• Glesbygd: 50–90 kr/kvm/månad

Dessa siffror steg cirka 4–6 procent under 2025 på grund av räntehöjningar och inflationsvärden.

Metod 3: Hyrestaxering

Om fastigheten är hyresfastighet (flerbostadshus du äger för uthyrning), finns ofta officiella hyrestaxeringsriktlinjer från kommunen. Många större städer (Stockholm, Göteborg, Malmö) publicerar årliga taxeringssamlingar.

Steg 1: Kontakta kommunens fastighetsenhet — Be om aktuell hyrestaxering för motsvarande fastigheter.

Steg 2: Justera för lägenhetens condition — Taxeringen är baserad på genomsnitt. Om din lägenhet är nyligen renoverad eller har högre standard, kan du normalt motivera +10–15 procent.

Praktisk beräkning: Exempel från 2026

Scenario: 75 kvm andrahandslägenhet i Stockholms ytterstad (Älvsjö)

Rimligt intervall: 12 000–15 000 kr/månad. Du väljer inom detta utrymme; välj övre gränsen bara om lägenheten är nyreoverad eller möblerad.

Kostnadsposter du kan inkludera i hyran

✓ Värme, vatten, avlopp

✓ Hämning av sopor och återvinning

✓ Snöröjning och gräsklippning

✓ Gemensamma försäkringar (delbelegg)

✓ Gemensam drift (endast faktiska kostnader)

✗ Möbler (normalt separat)

✗ Mat/livsmedel (normalt inte)

✗ Internet/TV-tjänster (oftast separat)

✗ Tvättid som betalt arbete (normalt inte tillåtet)

Hur du höjer hyran årligen utan att strida mot lagen

Du får höja hyran en gång per år, tidigast 12 månader efter tidigare höjning. Höjningen måste vara rimlig:

1. Indexering: Långsiktigt 2–3 procent/år (motsvarar inflation)
2. Kostnadsstegring: Om faktisk drift/skatt stiger, kan du höja motsvarande belopp
3. Marknadsjustering: Vid första kontraktets slut, kan du sätta ny marknadshyra Läs vidare via SCB bostadsmarknadsstatistik.

Dock: Första året eller under löpande kontrakt utan omförhandling är höjning restriktiv. Hyresnämnden godkänner normalt högst inflation + 2 procentenheter. För kontext, se Hyresgästföreningen skälig hyra.

Checklista: Innan du sätter hyran

• [ ] Samla kostnadsdokumentation för minst två år (bolagsverket, taxan, försäkringar)
• [ ] Identifiera minst 8 jämförbara lägenheter från senaste 30 dagarna
• [ ] Räkna kostnadsbas enligt dina faktiska utgifter
• [ ] Räkna marknadshyra enligt Bolagsverket/Blocket
• [ ] Hämta kommunal hyrestaxering (om tillämplig)
• [ ] Dokumentera varför du väljer en viss hyra (viktigt vid eventuell hyresnämnds-granskning)
• [ ] Avrunda till jämnt belopp (helst 500- eller 1 000-kronors intervall)
• [ ] Informera hyresgästen skriftligt med 3 månad förvarning om höjning

Vanliga frågor (FAQ)

F: Vad räknas in i en skälig hyra och vad är rent kostnadsbas?

S: Skälig hyra täcker driftskostnader, fastighetsskatt och rimlig ränta på kapitalet. Det är inte samma som din faktiska bolånekostnad — du kan inte skriva av egna amorteringar. Kostnadsbas är en del av skälig hyra, men skälig hyra kan också vara högre om marknadshyran är det.

F: Vilka kostnader är avdragsgilla för mig som hyresvärd?

S: Räntor på lån, faktisk drift, fastighetsskatt, försäkring och dokumenterad reparation. Amortering är inte avdragsgill. Konsultera en revisor för ditt specifika fall.

F: Vad gör jag om hyresgästen hävdar att hyran är oskalig?

S: Hyresgästen kan överklaga till hyresnämnden inom ett år. Du måste då kunna bevisa kostnadsbas och marknadsjämförelse skriftligt. Utan dokumentation förlorar du nästan alltid. Det lönar sig att spara all documentation från dag ett.

F: Skillnad mellan förstahandshyra och andrahandshyra enligt lag?

S: Andrahandshyran regleras av hyreslagen precis som förstahand. Du kan inte sätta "vad som helst" bara för att det är andrahand. Enda skillnaden är att underuthyrning kräver att huvudhyresgästen/fastighetsägaren godkänner det.

F: Kan jag höja hyran när som helst?

S: Nej. Du får höja högst en gång per 12 månader, och höjningen måste vara rimlig (motsvarar inflation eller dokumenterad kostnadsstegring). Första året på ett kontrakt är höjning mycket restriktiv.

F: Hur dokumenterar jag att min hyra är rimlig?

S: Spara: (1) dina faktiska kostnader (fakturor från värmeföretag, försäkring, skattebrev), (2) printscreen från Blocket/Booli från tiden du satte hyran, (3) kommunal hyrestaxering, (4) ett kort brev där du förklarar ditt val av hyra. Denna mapp räddade många hyresvärdar vid hyresnämnds-tvister 2025–2026.

Läs vidare: https://bofrid.se.

👉 bofrid.se