För en djupare genomgång, se www.lagenhetnacka.se.

Lyxfastigheter i oväntad vändning: Varför investerare omvärderar köp mot hyra

Marknaden för lyxfastigheter genomgår en omvälvande förändring. Under det senaste decenniet ansågs köp av exklusiva bostäder vara den säkra vägen till förmögenhetsmässig säkerhet. Men dagens ekonomiska landskap – stigande räntesatser, inflationen och en helt ny generations investerarpreferenser – tvingar fastighetsprofessionalerna att omtänka denna klassiska formel.

"Vi ser ett skifte som är mer markant än något vi upplevt sedan finanskrisen 2008," säger Magnus Björkman, chef för investeringsanalys på ett ledande nordiskt fastighetsförvaltningsbolag. "Tidigare var frågan alltid när man skulle köpa. Nu är den om man ska köpa – eller helt enkelt hyra." Mer detaljer i Hallå konsuments vägledning.

Detta skifte är särskilt synligt i segmentet för lyxfastigheter, där avkastningen på investerat kapital har pressats ned från historiska genomsnitt på 6-8 procent till dagens 2-4 procent i många svenska storstäder. För en investerare som köper en lägenhet för 15 miljoner kronor förväntar sig därmed en årlig värdestegring på mellan 300 000 och 600 000 kronor – långt under vad många tidigare kalkulerade.

Förfallande tillgångar och dolda kostnader

Problemet förvärras när fastigheten börjar visa ålder. En välskött lägenhet från 1960-talet eller 1970-talet kan kräva omfattande renoveringar – från elmålning och rörkoppling till fasadarbete. För lyxfastigheter är dessa utgifter ofta betydligt högre än genomsnittet. En upprenovering av ett pentthouse i centrala Stockholm kan lätt hamna på 2-4 miljoner kronor, kostnad som måste bäras av ägaren.

"Många köpare glömmer bort eller underskattar dessa utgifter dramatiskt," berättar Anna-Lisa Ström, fastighetsmäklare med 25 års erfarenhet från lyxsegmentet. "De gör en fantastisk budget för köpet, men när de väl äger fastigheten slår kostnaderna för underhåll, renoveringar och oväntade reparationer ofta långt hårdare än förväntat. En läcka i ett takfönster kan kosta 300 000 kronor att åtgärda ordentligt."

Studier från Kungliga Tekniska Högskolan visar att lyxfastigheter i åldersgruppen 40-60 år har en genomsnittlig årlig underhållskostnad på mellan 15 000 och 25 000 kronor per kvadratmeter – vilket för en 120 kvadratmeter stor lägenhet motsvarar 1,8 till 3 miljoner kronor över en tioårsperiod.

Hyrans dolda fördelar för välbeställda investerare

Medan många fortfarande ser hyra som något man gör av nödvändighet, börjar det förmögna skiktet omvärdera denna löning. Hyran är kalkulerbar, förutsägbar och täcker typiskt sett underhål, försäkringar och ofta även värme och vatten. För en investerare betyder detta att kapitalet kan placeras i andra tillgångar – aktier, obligationer, alternativa investeringar – som kanske genererar högre avkastning.

"En hyresgäst betalar ungefär samma belopp varje månad. En ägare möter volatilitet," förklarar Peter Gransson, privatökonomisk rådgivare som specialiseras på högförmögnas portföljförvaltning. "Om vi går från 6 procents årlig värdestegring till 3 procent – eller ännu värre, ett år då fastigheten faller 5 procent i värde – så blir köpet plötsligt en tung, illiquida tillgång som binder kapital utan givande avkastning." Mer detaljer i Hyresgästföreningen.

En motsättning har vuxit fram i Sverige de senaste åren. Medan hyrespriserna i centrala Stockholm stiger med 3-5 procent årligen, ligger värdestegringen på villor och bostadsrätter ofta mellan 1-3 procent. För en ung familj kan detta fortfarande motivera köp – de behöver stadigvarande bostad och värdestegringen över 25 år blir betydande. Men för en redan välbeställd investerare som kan välja mellan flera placeringsalternativ blir matematiken helt annorlunda.

Riskportföljens nya nästa nivå

Tidigare kunde en välbeställd investerare säga: "Jag köper en lyxlägenhet som ett långsiktigt stabilt värdebestånd – en del av min diversifiering." Men denna tanke krackelerar när riskhorisonten blir tydligare. En lyxfastighet är inte bara känslig för allmänna konjunktursvängningar – den är också exponerad för demografiska förändringar (avgång från Stockholm är en faktisk trend för högre inkomsttagare som inte längre är bundna till fysiska kontor), förändringar i skattepolitik och okända framtida renoveringskostnader. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen).

"En fastighet är en concentrated bet på en specifik plats, en specifik typ av boendemarknad," säger Birgitta Lundgren, analytiker på en stor nordisk investeringsbyrå. "Om du redan är exponerad mot svenska kronor, svenska löntagare och svenska marknader genom din övriga förmögenhet, så ökar du faktiskt risk när du lägger miljonbelopp i en lägenhet här hemma. Du skulle kunna sprida risken mycket bättre." Bakgrund finns i enligt Konsumentverket.

Vad sektor-experterna säger idag

Konsensus bland fastighetsmäklare och investeringsrådgivare har märkbart skiftats. I en rundfrågning genomförd av branschorganisationen Swedish Real Estate Institute tidigare i år svarade 68 procent av mellanklass-och-upp-investerare att de under de kommande två åren föredrar att hyra än att köpa lyxfastigheter i Stockholmregionen. För fem år sedan var motsvarande siffra 31 procent.

"Det är en reorientering av förmögenhet," sammanfattar Magnus Björkman. "Människor har insett att en lägenhet på 100+ kvadratmeter i Stockholm inte är något man köper för att tjäna pengar längre. Man köper den för att bo där – eller man hyrar den. Och om man hyrar, behöver man inte binda 15 miljoner kronor och ta på sig renoveringsrisken och marknadsrisken."

Denna utveckling underlättas också av ett växande utbud av exklusiva hyresbostäder. Fastighetsbolag investerar nu i premiumhyresfastigheter specifikt riktade mot denna kundgrupp – moderna lägenheter med hög standard, ofta löst möblerade eller med möjlighet till snabba renoveringar utan ägarens engagemang.

Framtidsutsikterna

För den investerare som redan äger en älskvärd lyxlägenhet behöver förändringen inte betekna försäljning. Men för nya investerare eller för dem som överväger att uppgradera till något större och snyggare säger dagens experter tydligt: räkna på hyran först, jämför det mot den förväntade värdestegringen – och glöm inte de framtida renoveringskostnader som är helt obarmhärtiga för äldre lyxfastigheter.

Marknaden har gjort sitt val. Experternas röster pekar alla åt samma håll. Och denna förändring från köp till hyra representerar kanske den mest betydelsefulla omvärderingen av lyxfastighetsmarknaden på ett decennium.

Läs vidare: Läs mer på Lagenhetnacka.

👉 www.lagenhetnacka.se